Was zählt steuerlich als Modernisierung?
Unter Modernisierung versteht das Finanzamt Arbeiten, die deine Immobilie auf einen zeitgemäßen Stand bringen oder erhalten – etwa ein neues Bad, neue Fenster, eine gedämmte Fassade oder eine moderne Heizung. Entscheidend ist die steuerliche Einordnung: Handelt es sich um die Renovierung von etwas Vorhandenem, lässt sich vieles absetzen. Wird dagegen etwas völlig Neues geschaffen, das vorher nicht da war, gelten andere Regeln.
Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es zwei zentrale Wege, über die du Geld zurückbekommst: den Steuerbonus für Handwerkerleistungen und die Förderung energetischer Sanierungen. Vermietest du die Immobilie, läuft die Modernisierung als Werbungskosten – mit ganz eigenen Spielregeln. Welcher Weg für dich gilt, hängt also davon ab, ob du selbst dort wohnst oder vermietest.
Du kannst dieselbe Rechnung immer nur über einen Weg absetzen. Eine Heizungserneuerung läuft entweder als energetische Sanierung nach § 35c oder als Handwerkerleistung nach § 35a – niemals doppelt.
Handwerkerleistungen: 20 Prozent direkt von der Steuer
Für die Modernisierung deiner selbst genutzten Wohnung kannst du nach § 35a Einkommensteuergesetz 20 Prozent der Arbeitskosten direkt von deiner Steuerschuld abziehen. Begünstigt sind bis zu 6.000 € Arbeitskosten pro Jahr – macht eine Steuerermäßigung von maximal 1.200 € jährlich. Dieser Betrag wird nicht vom zu versteuernden Einkommen abgezogen, sondern direkt von der Steuer, die du zahlen musst.
Wichtig ist die Unterscheidung: Absetzbar sind nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten – nicht das Material. Lässt du also ein Bad fliesen, zählen die Arbeitsstunden des Handwerkers, nicht aber die Fliesen selbst. Bitte deinen Handwerker deshalb, die Rechnung sauber in Arbeits- und Materialanteil aufzuteilen. Nur so erkennt das Finanzamt den absetzbaren Teil an.
Reizt du die 6.000-Euro-Grenze in einem Jahr schon aus, verschiebe weitere Arbeiten ins Folgejahr. So nutzt du den Höchstbetrag zweimal und holst bis zu 2.400 € statt 1.200 € zurück.
Energetische Sanierung: bis zu 40.000 € Steuerbonus
Wer seine selbst genutzte Immobilie energetisch saniert, kann nach § 35c EStG deutlich mehr herausholen: insgesamt 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 € pro Objekt. Gefördert werden klassische Modernisierungsmaßnahmen wie die Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken, neue Fenster und Außentüren, eine neue Lüftungs- oder Heizungsanlage sowie digitale Systeme zur Verbrauchsoptimierung. Auch die Kosten für den Energieberater zählen – und zwar zur Hälfte.
Der Bonus wird über drei Jahre verteilt: im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr je 7 Prozent (maximal 14.000 €), im dritten Jahr 6 Prozent (maximal 12.000 €). Anders als beim Handwerkerbonus zählt hier das gesamte Material mit, nicht nur die Arbeitskosten. Gerade bei großen Sanierungen ist dieser Weg deshalb meist deutlich attraktiver.
Das Gebäude muss bei Beginn der Sanierung älter als zehn Jahre sein und im jeweiligen Jahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Ohne die amtlich vorgeschriebene Bescheinigung des Fachunternehmens erkennt das Finanzamt keinen Cent an.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Bei der steuerlichen Einordnung kommt es auf den Begriff an. Reparierst oder ersetzt du etwas Vorhandenes, spricht man von Erhaltungsaufwand – das ist der typische Modernisierungsfall. Schaffst du dagegen etwas Neues oder erweiterst die Wohnfläche, etwa durch einen Anbau, entstehen Herstellungskosten. Diese wirken sich steuerlich nur über die Abschreibung aus und sind für Selbstnutzer in der Regel nicht absetzbar.
Die Grenze verläuft fließend. Tauschst du eine alte Ölheizung gegen eine Wärmepumpe, bleibt es Erhaltungsaufwand, auch wenn die neue Technik moderner ist. Baust du das Dachgeschoss erstmals zu Wohnraum aus, sind es Herstellungskosten. Im Zweifel hilft ein Blick in die Broschüre des Bundesfinanzministeriums oder die Rückfrage bei deinem zuständigen Finanzamt.
Modernisierung bei vermieteten Immobilien
Vermietest du die Immobilie, gelten die Boni nach § 35a und § 35c nicht – dafür kannst du Modernisierungskosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Erhaltungsaufwand ziehst du dabei in voller Höhe im Jahr der Zahlung ab oder verteilst ihn auf Wunsch gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre.
Achtung bei frisch gekauften Objekten: Gibst du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts für Modernisierung aus, stuft das Finanzamt diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Dann ist kein sofortiger Abzug möglich – die Kosten wandern in die Abschreibung und wirken sich nur über Jahrzehnte aus.
Planst du nach dem Kauf größere Arbeiten, behalte die 15-Prozent-Grenze im Blick. Manchmal lohnt es sich, eine Maßnahme erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist umzusetzen, um den vollen Sofortabzug zu sichern.
Voraussetzungen: Rechnung und Überweisung sind Pflicht
Egal über welchen Weg du absetzt – ohne ordentliche Rechnung läuft nichts. Sie muss den Leistenden, die Art der Arbeiten und den Arbeitslohn ausweisen. Genauso wichtig: Du musst per Überweisung zahlen. Barzahlungen erkennt das Finanzamt grundsätzlich nicht an, selbst wenn du eine Quittung hast. Das soll Schwarzarbeit verhindern.
Bewahre Rechnungen und Kontoauszüge gut auf. Das Finanzamt verlangt sie zwar nicht immer mit der Erklärung, kann sie aber nachfordern. Bei der energetischen Sanierung gehört zusätzlich die Fachunternehmer-Bescheinigung nach amtlichem Muster zu den Unterlagen.
Keine Doppelförderung mit KfW und BAFA
Der Steuerbonus nach § 35c lässt sich nicht mit Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen von KfW oder BAFA für dieselbe Maßnahme kombinieren. Du musst dich also entscheiden: entweder Förderung über die Bank oder über die Steuer. Welcher Weg günstiger ist, hängt von deinem persönlichen Steuersatz und der Höhe der Zuschüsse ab.
Auch zwischen § 35a und § 35c gilt: pro Rechnung nur ein Weg. Für eine Maßnahme, die du schon über die energetische Förderung absetzt, kannst du nicht zusätzlich den Handwerkerbonus beanspruchen. Rechne bei größeren Vorhaben beide Varianten durch, bevor du dich festlegst.
So trägst du die Kosten in der Steuererklärung ein
Handwerkerleistungen für selbst genutztes Wohneigentum gehören in die Anlage „Haushaltsnahe Aufwendungen“ deiner Einkommensteuererklärung. Die energetische Sanierung trägst du in die „Anlage Energetische Maßnahmen“ ein. Vermieter nutzen die Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Am einfachsten geht das digital über ELSTER, das dich Feld für Feld durch die Anlagen führt.
Trage die Beträge im richtigen Jahr ein – maßgeblich ist beim Handwerkerbonus das Jahr der Zahlung. Weitere Stichworte und passende Ratgeber findest du im Cluster Absetzen von A bis Z.
Häufige Fehler, die bares Geld kosten
Der teuerste Fehler ist die Barzahlung – damit ist der Steuervorteil komplett verloren. Häufig wird außerdem das Material in die absetzbaren Handwerkerkosten eingerechnet, was das Finanzamt streicht. Und wer die energetische Bescheinigung vergisst oder vom falschen Betrieb ausstellen lässt, geht beim großen § 35c-Bonus leer aus.
Ein letzter Punkt: Der Steuerbonus wirkt nur, wenn du überhaupt Steuern zahlst. Bei sehr geringem Einkommen geht die Ermäßigung ins Leere, weil es keine Steuerschuld gibt, von der sie abgezogen werden könnte. Plane Modernisierungen deshalb möglichst in Jahren mit normaler Steuerlast.
Du lässt für 5.000 € Arbeitskosten dein Bad modernisieren (Handwerkerbonus § 35a)
| Absetzbare Arbeitskosten | 5.000 € |
| Steuerermäßigung 20 % | 1.000 € |
| Jahreshöchstbetrag | 1.200 € |
| Direkter Steuervorteil | 1.000 € |
vereinfacht; Material bleibt unberücksichtigt
TippHol dir vom Handwerker immer eine Rechnung mit getrennt ausgewiesenem Arbeits- und Materialanteil und zahle ausschließlich per Überweisung. Diese beiden Punkte entscheiden darüber, ob das Finanzamt deine Modernisierungskosten überhaupt anerkennt.
Häufige Fragen
Wie viel kann ich für Handwerkerleistungen bei einer Modernisierung absetzen?
20 Prozent der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr. Begünstigt sind bis zu 6.000 € Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten – Material zählt nicht mit.
Was ist bei der Modernisierung besser: § 35a oder § 35c?
Bei energetischen Maßnahmen wie Dämmung oder Heizung ist § 35c meist günstiger, weil hier auch das Material zählt und bis zu 40.000 € möglich sind. Für kleinere Arbeiten ohne energetischen Bezug bleibt nur der Handwerkerbonus nach § 35a.
Kann ich Modernisierungskosten als Mieter absetzen?
Ja, auch als Mieter kannst du Handwerkerleistungen nach § 35a absetzen, wenn du sie selbst beauftragt und bezahlt hast – etwa für Reparaturen in deiner Wohnung. Die energetische Förderung nach § 35c gilt dagegen nur für Eigentümer.
Muss ich die Rechnung mit der Steuererklärung einreichen?
In der Regel nicht. Du gibst die Beträge nur in den passenden Anlagen an. Das Finanzamt kann Rechnung und Überweisungsbeleg aber nachfordern, deshalb solltest du sie aufbewahren.
Wie alt muss mein Haus für die energetische Förderung sein?
Bei Beginn der Sanierung muss das Gebäude älter als zehn Jahre sein. Außerdem musst du es im jeweiligen Jahr ausschließlich selbst zu Wohnzwecken nutzen.